Hỏi:
Chào Nguyên Luật,
Tôi có một miếng đất ở thành phố Vinh, Nghệ An. Tháng 1/2018 do cần tiền làm ăn nên tôi có đem thế chấp đất cho ngân hàng. Nay tôi định xây một căn nhà cấp 4 trên miếng đất đó thì có được cấp phép xây dựng không? Trong trường hợp tôi không thể trả được hết nợ thì ngân hàng sẽ xử lý thế nào? Tôi mong sớm nhận được hồi âm. Cám ơn Nguyên Luật!
Trả lời: Chào Quý khách hàng! Cảm ơn sự tín nhiệm của Quý khách hàng đối với dịch vụ pháp lý của Nguyên Luật. Nguyên Luật tư vấn như sau:
- Cơ sở pháp lý
- Bộ luật Dân sự năm 2015
- Luật Xây dựng năm 2014
- Luật Thi hành án Dân sự sửa đổi năm 2014
- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP
- Nghị định số 11/2012/NĐ-CP
- Thông tư 15/2016/TT-BXD
- Nghị quyết số 18/2017/NQ-HĐND Quy định về mức thu lệ phí cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Ý kiến pháp lý
a. Có được phép xây nhà trên đất đang thế chấp tại Ngân hàng hay không?
Căn cứ Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về Quyền của bên thế chấp:
“1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
6. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
7. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.”
Ngoài ra, căn cứ Khoản 1, Điều 27 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định về Đầu tư tài sản thế chấp:
“1. Bên nhận thế chấp không được hạn chế bên thế chấp đầu tư hoặc người thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp để làm tăng giá trị tài sản đó.”
Vậy, theo quy định trên, bạn được quyền xây nhà trên đất đang thế chấp vì đây là việc đầu tư vào tài sản thế chấp để làm tăng giá trị tài sản đó. Về thủ tục, ngoài xin giấy phép xây dựng, bạn cần thông báo cho Ngân hàng về việc xây dựng nhà cấp 4 trên đất. Thông thường, Ngân hàng sẽ yêu cầu bạn ký thêm phụ lục hợp đồng để thế chấp cả ngôi nhà cấp 4 mới nhằm tránh tranh chấp phát sinh sau này khi xử lý tài sản thế chấp.
b. Cần xin Giấy phép gì khi xây dựng nhà trên đất đang thế chấp
Khi đất của bạn đã đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 93 Luật xây dựng năm 2014 về Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ, bạn tiến hành làm hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép xây dựng.
- Thẩm quyền giải quyết: Ủy ban nhân dân cấp huyện (Căn cứ Điểm c, Khoản 2, Điều 17 Thông tư 15/2016/TT-BXD)
- Hồ sơ bao gồm:
i) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 1 Thông tư 15/2016/TT-BXD.
ii) Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
iii) Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật xây dựng gồm:
+ Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 – 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
+ Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 –1/200;
+ Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 – 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện,thông tin tỷ lệ 1/50 – 1/200.
Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, các bản vẽ thiết kế quy định tại Khoản này là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được các cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.
iv) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Đối với nhà ở riêng lẻ dưới 03 tầng và có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2, hộ gia đình có thể tự tổ chức thiết kế và chịu trách nhiệm về an toàn của công trình và các công trình lân cận.
(Căn cứ Điều 11,15 Thông tư số 15/2016/TT-BXD)
- Trình tự, thủ tục cấp Giấy phép xây dựng:
i) Bước 1: Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép xây dựng tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện.
ii) Bước 2: Cán bộ Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp, điều chỉnh giấy phép xây dựng; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định;
+ Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ. Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo. Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép;
+ Căn cứ quy mô, tính chất, loại công trình và địa điểm xây dựng công trình có trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định tại Luật này để gửi văn bản lấy ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
+ Trong thời gian 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng;
+ Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 30 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời và trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản này.
iii) Bước 3: Nhận kết quả tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả, nộp lệ phí được ghi rõ trong giấy biên nhận
(Căn cứ Khoản 1, Điều 102 Luật Xây dựng năm 2014)
- Phí, lệ phí: 50.000 VNĐ/giấy phép.
(Căn cứ Điểm a, Khoản 1, Điều 2 Nghị quyết số 18/2017/NQ-HĐND).
c. Hậu quả pháp lý khi không hoàn tất nghĩa vụ thanh toán của bên thế chấp. Căn cứ Điều 56 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định về Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm:
“1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.
Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định.”
Trường hợp này, bạn dùng Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất để thế chấp, do vậy, áp dụng quy định tại Điều 68 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, được bổ sung bởi Khoản 19, Điều 1, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP:
“1. Trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì các tài sản này được bán đấu giá.
2. Trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng về quyền sử dụng đất giữa bên thế chấp và người sử dụng đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
3. Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản gắn liền với đất được xử lý đồng thời với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm được thanh toán trước cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
4. Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất”.
Vậy, khi đến thời hạn phải trả nợ mà bạn không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ của mình thì tài sản bảo đảm trong trường hợp này là quyền sử dụng đất sẽ được đem ra xử lý theo phương thức bán đấu giá nếu giữa bạn và Ngân hàng không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm.
Trên đây là tư vấn của Nguyên Luật về vấn đề: Xây nhà trên đất đang thế chấp.
Trân trọng!
